Ситуация на рынке арендного жилья в крупнейших городах России по состоянию на август 2018 года

2018-09-12

Ставки аренды в крупнейших городах России растут за счет квартир небольшого метража и предложений в домах советской постройки.

Методика. В расчетах учитывались объявления по долгосрочной аренде квартир (с ограничением по ставке от 5 до 150 тыс. руб./мес.) по состоянию на начало августа 2017 и 2018 гг. Рассматривались 37 крупнейших городов России (с численностью населения более 500 тыс. человек).

• По сравнению с началом августа 2017 года ставки аренды на однокомнатные квартиры выросли в 28 из 37 крупнейших российских городов; рост ставок по всем городам из выборки составил 2,5% (22,1 тыс. руб./мес. год назад против 22,6 тыс. руб./мес. в августе 2018 года).

• Средние ставки на двухкомнатные квартиры увеличились на 1,3% (с 34,9 тыс. руб./мес. год назад до 35,4 тыс. руб./мес. в августе 2018 года); рост зафиксирован в 22 (из 37) крупнейших российских городах;

• Средние ставки на трехкомнатные квартиры выросли в 19 (из 37) крупнейших российских городах; суммарно по данному типу квартир ставки за последние 12 месяцев снизились на 2,7%; с 55,1 тыс. руб./мес. до 53,9 тыс. руб./мес.)

• В отличие от прошлого года (когда рост рынка был обусловлен повышением ставок в более дорогих сегментах (в многокомнатных квартирах и в недавно сданных новостройках) сейчас заметнее выросли ставки в однокомнатных квартирах и в домах советской постройки.

• Среди городов с наиболее высокими ставками аренды (не считая предсказуемого лидерства Москвы и Санкт-Петербурга) по типам метражей квартир выделяются Хабаровск, Владивосток и Екатеринбург (для 1-комнатных), также в тройку лидеров для 2- и 3-комнатных квартир вошел Новосибирск.

• Наиболее доступные ставки аренды среди крупнейших городов РФ зафиксированы в Кирове,

Однокомнатные квартиры

По итогам первого полугодия 2018 года ставки на однокомнатные квартиры по 37 крупным городам РФ повысились на 2,5%: с 22,1 тыс. руб./мес. в августе 2017 года до 22,6 тыс. руб./мес. в августе 2018 года.

В общем объеме предложения в августе 2018 года основная доля однокомнатных квартир реализовалась в домах советской постройки – 52%, в современных домах (с датой ввода в эксплуатацию 2000 – 2017 гг.) – 37%. По сравнению с августом 2017 года доля предложения в современных домах увеличилась на 3 процентных пункта, а уровень арендной ставки на них снизился на 0,2%. Доля предложений в домах, возведенных до 1991 гг., снизилась на 4 процентных пункта, а ставка подросла на 4,0%. Такое распределение динамики ставок свидетельствует о развороте рынка к органическому росту (когда увеличиваются цены в наиболее широком сегменте рынка — недорогих квартирах в фоновой застройке городов).

В целом по рынку ставки на однокомнатные квартиры выросли в 28 российских городах (и еще в 3 показали околонулевую динамику). Лидером по росту арендной ставки на квартиры небольшой площади стал город Тольятти – плюс 9,4% по сравнению с августом 2017 года (10,0 тыс. руб./мес. год назад и 10,9 тыс. руб./мес. в настоящее время), что вызвано вымыванием с рынка наиболее дешевых предложений. Затем идут Новосибирск, Краснодар и Красноярск, где рост за рассматриваемый период превысил 5%. Здесь наблюдается повышение объема предложения в современных домах.

В августе 2018 года только в 6 городах из 37 наблюдается снижение арендной ставки на однокомнатные квартиры: в Санкт-Петербурге (-2,7%), Воронеже (-2,8%), Владивостоке (-5,8%) и городах Приволжского ФО – Оренбурге (-2,0%), Самаре (-4,1%) и Набережных Челнах (-5,3%). Снижение ставки на традиционно наиболее востребованные квартиры на рынке аренды в северной столице вызвано ростом спроса на новостройки более чем на 50% на первичном рынке. На фоне снижающихся ставок по ипотеке приобретение собственного жилья все чаще становится выгоднее аренды. Кроме того, в районах массовой застройки отмечается переизбыток предложения небольших квартир и студий и сдать в этих районах даже качественную квартиру без определенного дисконта достаточно сложно.

Рейтинг городов-лидеров по уровню средней арендной ставки на однокомнатные квартиры за первое полугодие 2018 года уверенно возглавили Москва и Санкт-Петербург – 32,4 и 25,2 тыс. руб./мес. соответственно. По остальным городам, вошедшим в топ-10, средняя ставка составила 16,9 тыс. руб./мес., что в 2 раза меньше, чем в столичных регионах. Такой разброс цен связан не только с престижностью этих городов, но и с тем, что в Москве и Санкт-Петербурге жилой фонд обновляется быстрее, чем в других городах. Основная доля квартир, представленная на рынке аренды жилья в крупных городах России (за исключением столичных регионов), предлагается в устаревшем жилом фонде. В перечень лидеров по уровню арендных ставок по каждому из типов комнатности входят Екатеринбург, Новосибирск, а также оба крупнейших города Дальневосточного ФО (Хабаровск и Владивосток). Более высокие ставки в неформальных столицах Сибири и Урала объяснимы повышенной долей предложения в современных домах, заметным спросом на аренду квартир со стороны приезжих из других регионов (что не так ощутимо в большинстве других крупнейших городов); в Хабаровске и Владивостоке высокие ставки аренды являются производной от высоких цен в сегменте продажи, которые, в свою, очередь объясняются недостатком качественного современного жилья и более высокими доходами населения (по сравнению с фиксируемыми официальной статистикой).

Наиболее доступные арендные ставки на однокомнатные квартиры в августе 2018 года среди городов, с численностью населения более 500 тыс. жителей, представлены в Пензе (7,6 тыс. руб./мес.), Новокузнецке (8,7 тыс. руб./мес.) и Кирове (9,9 тыс. руб./мес.). Из городов-миллионников самые низкие ставки зафиксированы в Омске и Челябинске (11,0 и 11,3 тыс. руб./мес. соответственно).

Табл. 1: Топ-10 городов-лидеров по уровню средней арендной ставки на однокомнатные квартиры в августе 2018.

№ 
Город 
Средняя арендная ставка по 1-комн. квартирам в августе 2018 г., тыс. руб. 
Динамика, август 2018/август 2017


Москва 
32,4 
+4,6%


Санкт-Петербург 
25,2 
-2,7%


Хабаровск 
18,8 
+2,6%


Владивосток 
18,4 
-5,8%


Екатеринбург 
18,3 
+3,6%


Новосибирск 
16,9 
+5,6%


Краснодар 
16,6 
+5,3%


Самара 
15,7 
-4,1%


Ростов-на-Дону 
15,5 
+1,2%

10 
Казань 
15,2 
+2,2%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Двухкомнатные квартиры

Средние ставки на двухкомнатные квартиры выросли на 1,3% (с 34,9 тыс. руб./мес. в августе 2017 года до 35,4 тыс. руб./мес. в августе 2018 года).

В августе 2018 года более 60% выставленных квартир на рынке аренды располагались в домах советской застройки, их доля по сравнению с прошлым годом снизилась на 3%, а средняя цена аренды выросла на 2,8%. В современных домах сконцентрировано 26% сдаваемых квартир (+2 процентных пункта по сравнению с августом 2017 года), по которым наблюдается снижение арендной ставки на 2,2%.

Рост ставки более чем на 1% зафиксирован в 22 крупных городах, в 8 городах цена изменилась несущественно. Первые две строчки в рейтинге по темпам прироста арендной ставки за рассматриваемый период заняли Уфа (+7,5%) и Казань (+7,4%). Это крупные города-миллионники, где более высокий уровень дохода способствует активному спросу на аренду двухкомнатных квартир. Более чем на 5% в августе 2018 года снизились ставки в Кемерово, Челябинске и Самаре, что связано с выводом на рынок более бюджетных вариантов квартир.

Первые две позиции в рейтинге городов-лидеров по уровню средней арендной ставки на двухкомнатные квартиры за первое полугодие 2018 занимают столичные регионы: Москва (45,4 тыс. руб./мес.) и Санкт-Петербург (39,7 тыс. руб./мес.). На третьем месте Владивосток – 28,3 тыс. руб./мес., где исторически сформировались высокие цены на жильё, чему способствует низкая конкуренция на рынке.

Наиболее доступные цены на аренду двухкомнатных квартир зафиксированы в Кирове (12,9 тыс. руб./мес.), Пензе (11,7 тыс. руб./мес.) и Новокузнецке (11,0 тыс. руб./мес.).

Табл. 2: Топ-10 городов-лидеров по уровню средней арендной ставки на двухкомнатные квартиры за первое полугодие 2018 г.

№ 
Город 
Средняя арендная ставка по 2комн. кв. в августе 2018 г., тыс. руб. 
Динамика, август 2018/ август 2017


Москва 
45,4 
+2,8%


Санкт-Петербург 
39,7 
+1,1%


Владивосток 
28,3 
+0,4%


Новосибирск 
24,7 
+6,0%


Хабаровск 
23,6 
-3,0%


Иркутск 
23,0 
+3,4%


Краснодар 
22,9 
-0,5%


Екатеринбург 
22,9 
+3,3%


Казань 
20,9 
+7,4%

10 
Ростов-на-Дону 
20,9 
-0,9%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Трехкомнатные квартиры

По итогам первого полугодия 2018 года средний уровень ставок на трёхкомнатные квартиры по 37 крупным городам РФ составил 53,9 тыс. руб./мес. Высокий уровень средней цены связан с большой долей трёхкомнатных квартир в столичных регионах в общем объеме предложения – 66%. В регионах аренда многокомнатных квартир не так популярна, так как целевая аудитория этого сегмента, как правило, предпочитает покупку квартир или участка в частном секторе для строительства собственного дома. По этой же причине выборка по некоторым городам относительно невелика, а анализ рыночных показателей год к году осложнен эффектом низкой базы.

За рассматриваемый период ставка на данный тип квартир снизилась на 2,7%. В разрезе по году постройки домов наибольшее снижение средних ставок по аренде зафиксировано в домах советской застройки – минус 3%. В современных домах уровень ставки показал околонулевую динамику (плюс 0,9% по сравнению с августом 2017 года).

Основная доля экспонируемых квартир сконцентрирована в домах советской постройки – 51% (доля не изменилась по сравнению с прошлым годом), на втором месте квартиры в современных домах – 31%, более 10% лотов на рынке аренды жилья выставлено в домах 1990 – 2000 гг.

Рост стоимости арендной ставки в августе 2018 года наблюдается в 19 городах, в 4 цена существенно не изменилась. Более чем на 10% выросли арендные ставки в Иркутске (+11,7%) и Ижевске (10,8%). Существенно снизилась ставки в Саратове (-13,2%) и Хабаровске (-13,2%).

Тройка лидеров по уровню арендной ставки, как и среди двухкомнатных квартир, занимают Москва (67,6тыс. руб./мес.), Санкт-Петербург (61,5 тыс. руб./мес.) и Владивосток (41,0 тыс. руб./мес.). На последних местах: Набережные Челны (16,7 тыс. руб./мес.), Пенза (16,3 тыс. руб./мес.), Новокузнецк (15,0 тыс. руб./мес.).

Табл. 3: Топ-10 городов-лидеров по уровню средней арендной ставки на трёхкомнатные квартиры за первое полугодие 2018 г.

№ 
Город 
Средняя арендная ставка по 3-комн. кв. в августе 2018 г., тыс. руб. 
Динамика, август 2018/ август 2017


Москва 
67,6 
1,0%


Санкт-Петербург 
61,5 
4,1%


Владивосток 
41,0 
-5,3%


Екатеринбург 
38,8 
-1,7%

5
Новосибирск 
38,6 
0,4%


Иркутск 
38,3 
11,7%


Краснодар 
35,5 
-8,0%


Хабаровск 
32,3 
-12,7%


Казань 
30,7 
6,1%

10 
Ярославль 
30,6 
-4,3%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН