Найти объявления о продаже и покупке квартиры не так сложно — в интернете их огромное множество. Но агентства недвижимости продолжают жить, а риэлторы активно работать. Зачем же они все нужны? GiperNN поговорил с директором АН «Кварц» Ириной Малыгиной и узнал, чем могут помочь профессионалы.
— Сегодня в интернете найти объявление о продаже квартиры покупателю совсем не сложно. Можно выбрать квартиру и договориться о встрече с продавцом. Зачем же люди продолжают обращаться в агентство недвижимости?
— Одним предложением на этот вопрос ответить просто невозможно. Поверьте, что это часто задаваемый вопрос, и все исследования, которые мы проводили, показывают, что абсолютное большинство клиентов изначально пытаются провести сделку с недвижимостью самостоятельно. Чем это заканчивается, профессиональные риэлторы знают не понаслышке. О своих мытарствах клиенты ежедневно нам рассказывают в переговорных комнатах.
Единственная цель покупателя — купить лучшее на имеющийся бюджет. Но большинство клиентов не могут даже объективно определить свой бюджет. Зачастую для покупки новой квартиры сначала необходимо продать прежнюю — предстоит так называемая альтернативная сделка. Определяется разница между продажной ценой старой квартиры и ценой покупки, а для доплаты используются либо накопления, либо ипотечный кредит. Я говорю о самых распространенных сделках на сегодняшний день. И при таких расчетах почти все продавцы завышают стоимость своей недвижимости и зачастую недооценивают стоимость новой квартиры. Это и понятно — своя квартира всегда самая лучшая, хорошая, ухоженная и обустроенная. Как правило, цена определяется методом сравнения похожих вариантов на продающих порталах. А цены на сайтах выставляют такие же собственники, которые так же любят свои квартиры, поэтому и устанавливают такие высокие, зачастую нерыночные цены. Более того, практически каждое объявление о продаже изначально содержит скидку на торг и размер комиссионного вознаграждения агентства продавца.
Далее, то, что хотят купить, тоже ищут на сайтах. Однозначно считают, что денег у них может хватить на понравившийся вариант, потому что они будут торговаться и смогут сбить цену до минимума. О том, что с ними тоже будут жестко торговаться потенциальные покупатели, продавцы на старте не задумываются. И получается эффект обманутых ожиданий, поскольку бюджет изначально рассчитан неверно. Выставив свою квартиру по завышенной стоимости на удачу, «а вдруг кто найдется», мониторят понравившиеся объекты и разочарованно видят, что понравившиеся квартиры с оптимальным соотношением цена-качество достаточно быстро продаются. То есть, получается, что желанная покупка откладывается на неопределенный срок. Какие риски возникают с приходом так называемых потенциальных покупателей, мы обсудим отдельно, это серьезный вопрос и требует особого внимания.
— Неужели покупатель не может совершить сделку самостоятельно?
Если у клиента на покупку имеются наличные средства, либо деньги на счете, то при наличии свободного времени, желания, нацеленности на быструю покупку, он может попробовать подобрать квартиру самостоятельно.
Если серьезно заниматься этим вопросом, нужно выделять несколько часов в день на просмотр объявлений, но больше времени и усилий уйдет на прозвоны, дозвоны и «отсев» всевозможных «пустышек», «уток», «дублей», объектов с необоснованным завышением цены и т. д. Как только клиент показал свой интерес, ему нужно быть готовым к многочисленным назойливым звонкам агентов, маклеров, посредников. Уйма времени уходит на согласование просмотров, показов.
Предположим, что в итоге клиент смог найти «квартиру своей мечты». Вот на этом этапе, чтобы покупка стала действительно счастливой, необходимо обязательно нанимать профессиональное агентство недвижимости для проверки квартиры, собственников, документов и т. д. В настоящее время отсутствуют свидетельства о собственности, а выписка из ЕГРН действительна только на день выдачи. Так как оригиналы документов из МФЦ возвращают продавцам, одну и ту же квартиру в течение 5–7 дней могут «успешно» продать несколько раз.
— Получается, в агентстве недвижимости цену имеющейся квартиры определяют как-то иначе?
— Да. Реальную рыночную стоимость определяет профессиональное агентство недвижимости. У нас работает отдел оценки и аналитики. Специалист этого отдела еще до заключения договора с клиентом выезжает на объект, фотографирует его, проводит анализ и выдает аналитическое заключение, в котором указана рекомендованная рыночная стоимость — от и до. То есть, максимальная стоимость и минимальная с учетом скидки на торг и ликвидность объекта. Она, как правило, в зависимости от класса недвижимости колеблется в пределах 150–200 тысяч рублей. Наш опыт показывает, что практически всегда реальная цена продажи соответствует рекомендованной аналитиками в начале сделки.
Расчет аналитики проводят объективно на основе аналогов, которые они исследуют с момента выхода объявления каждого конкретного объекта со знанием того, как долго этот объект продается, с какой цены начали, какой был торг, что продавцы желают сейчас. Также аналитики опираются на данные нашей собственной базы, где мы знаем об аналогичных квартирах все. Более того, в аналитическом заключении обязательно будут объекты реально проданные членами Нижегородской Гильдии сертифицированных риэлторов с указанием стоимости в договоре. Эта информация реальных продаж доступна только членам Гильдии для работы с продавцами и покупателями недвижимости. Изучив аналогичные объекты, аналитики проводят свои расчеты, пользуясь классификаторами из справочников оценщиков.
— Вы сказали, что так работает профессиональное агентство недвижимости. А как понять, что я обращаюсь именно в такое агентство?
— Профессиональное — это значит, принадлежащее профессиональному объединению Российской и Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов. Это значит, что компания сертифицирована, все сотрудники прошли обучение, сдали экзамены, у них есть именные аттестаты. В Российской гильдии риэлторов есть очень полезный сервис для клиентов, с помощью которого можно проверить своего агента. Риэлтор ли он вообще? Или это Тетя, которая вчера БАДами торговала, а сегодня квартирами. Эта информация доступна на сайте «единый реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости».
— Многие боятся обращаться в агентство недвижимости, потому что не хотят быть обманутыми. Может ли собственник рассчитывать на какую-то защиту, если его не устроит работа компании?
— В первую очередь, обманутым он может оказаться, именно не заключая договор с профессиональным агентством! Во-первых, профессиональное агентство обязательно дает гарантии. Мы проводим бесплатные консультации еще до заключения договора о работе, а в день сделки предоставляем долгосрочное гарантийное обязательство. В случае возникновения хоть какой-нибудь спорной ситуации, мы предоставим полную юридическую поддержку и адвокатскую защиту на всех этапах. Счастлива озвучить, что за 18 лет работы клиенты ни разу не обращались к нам по этим гарантийкам.
Во-вторых, с агентством недвижимости клиент заключает письменный договор — это и есть основной гарант хорошего результата в сделке. Договор подходит под действие «Закона о защите прав потребителей». С момента оплаты появляется возможность спрашивать с агентства за работу, за качество, за результат, за деньги и нервы. Более того, работа профессиональных агентств, как и всех юридических лиц, проверяется многочисленными надзорными органами.
На страже защиты интересов клиентов и риэлторских компаний в Нижегородской Гильдии долгие годы работает «Комиссия по этике и стандартам практики». Если у клиента заключен договор с агентством-членом Гильдии, работой которого он не доволен, достаточно написать заявление, предоставить необходимый документы и вопрос будет рассмотрен в самое ближайшее время. И если решение будет вынесено в пользу клиента, оно станет обязательным для исполнения любым членом гильдии.
— То есть, самые очевидные плюсы обращения в агентство недвижимости — это верное определение бюджета и гарантия качества сделки?
— Не только. Главным считаю конкретный результат за определенный период времени. Следующее: уверенность, что клиент покупает лучшее за имеющиеся деньги как на первичном, так и на вторичном рынках жилья. И особо важна для клиентов безопасность. Я уверена, в каждом профессиональном агентстве тщательно проверяют объект, собственников, членов семьи, документы и т. д. Я не буду открывать все сложности работы юридических отделов. Скажу одно — выписка из ЕГРН это не проверка, стоит копейки, на сегодняшний день совершенно обезличена, не содержит всю необходимую информацию для сделки. И уж тем более по ней нельзя проверить всю историю квартиры и собственников. Самое неприятное, она действительна только на день выдачи.
Понимая всю степень ответственности перед клиентами, агентства — члены Гильдии застраховали свою профессиональную деятельность в одной из крупнейших страховых компаний России (РЕСО-Гарантия) с беспрецедентными условиями коллективного страхования на 130 млн. в год с возможностью выплаты компенсации клиентам даже по решению Комиссии по этике и стандартам практики НГСР. Выводы делать самим клиентам.
— Вы говорите, что агентство отвечает за безопасность совершенной сделки. А что касается просмотра квартиры — той, которую нужно продать, и той, которую хочется купить?
— Да, при альтернативной сделке клиент запускает свою квартиру в цепочку. И на просмотр начинают ходить люди разные. Недвижимость, которая всегда вкусна для мошенников, сейчас как никогда — лакомый кусок. Вы уверены, что в квартиру придет смотреть именно потенциальный покупатель? А может быть это тот, кто смотрит не саму квартиру, а что и где в квартире находится Не меньше раздражают и отнимают время безрезультатные посещения так называемых «туристов». Кто-то просто приценивается, кто-то выбирает себе квартиру годами самостоятельно, ходят бесконечно маклеры и приводят подставных покупателей. Цель одна — попасть в квартиру, далее без согласия клиента разместить фото и начать ее рекламировать по цене ниже, чем желает продавец. Отсюда в интернете столько необъективной информации, пустых, нечестных объявлений.
Профессиональное агентство приведет только замотивированного на покупку человека. Он записывается в лист просмотра: с указанием Ф.И.О., оставляет телефон и ставит свою подпись, а также дает согласие на обработку своих персональных данных. Потенциального клиента в нашем агентстве заранее, когда договариваются о просмотре, предупреждают, что это обязательное условие осмотра.
Недвижимость наших клиентов, их безопасность — это то, чем мы — профессионалы, рисковать просто не имеем права!
— И последний вопрос. Почему обращаться нужно именно к профессионалам?
— Знаете, у нас лечат врачи, учат учителя, прически делают парикмахеры, а продавать и покупать недвижимость, считается, умеют все. Мой жизненный и профессиональный опыт показывают: риэлтор — это профессия! Мы совершенствуемся и учимся постоянно на конгрессах, курсах, тренингах, мастер-классах. Мы открываем специализированные отделы по разным направлениям рынка недвижимости, обучаем узких специалистов. И с гордостью говорим, что наша профессия — это помощь нижегородцам в улучшении жилищных условий.